構建房地產發展新模式滿足人民群眾住房需求

2023年，在房地產供求關系發生重大變化的新環境下，黨中央、國務院明確要加快構建房地產發展新模式，促進房地產業健康發展。目前，我國房地產消費不斷升級，人民對住房的需求和品質的要求日益提高，為滿足人民群眾日益增長的改善性住房需求，只有加快構建房地產發展新模式，才能真正助力房地產業的高質量發展。

我國房地產發展存在的問題剖析

長期以來，我國房地產業呈現粗放式發展，與房地產業高質量發展的要求相比，我國房地產業還存在以下問題。

我國房地產業企穩回升的基礎不牢。2023年全國商品房銷售面積及金額同比分別下降8.5%、6.5%，新房成交呈現“前高中低后穩”趨勢。2023年土地成交面積及金額分別下降21%、17%，總體而言，土地市場調整程度比房地產市場調整程度更大?？傊?，從上述重要指標來看，2023年全國房地產業已經開始筑底企穩，但基礎還不牢固，回升態勢還不明顯。

我國房地產市場仍然存在供需錯配。從整體看，2023年末我國戶均住房套數已經達到1.1套，但北上廣深等人口凈流入的大城市需求供給不足；二三線部分城市又供應過量，空置率居高不下。供給結構方面，據測算，2021-2035年，我國由家庭小型化趨勢產生的住房需求約1600萬套，而目前住房市場中低價位、中小戶型住房比例偏低，不能滿足居民小戶型住房需求。

新市民、青年人住房需求仍面臨困難。近兩年來，全國各地共已建設保障性租賃住房508萬套（間），可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。但相較于投建數量，仍然無法滿足新市民、青年人住房需求。2023年，我國大學畢業生1158萬人，歸國留學生超過100萬人，再加上其他新就業人員，保租房的數量遠遠不能滿足新市民、青年人住房需求。

住房交易的信息透明度、效率不高。對于住房交易，購房者決策高度依賴信息真實性、可靠性。從整體看，我國房地產業信息披露還存在可供房源提供不及時、交易價格不準確等狀況，政務數據打通方面還存在卡點、難點，找房、看房、簽約、裝修、貸款、過戶、入住各環節不暢，大大降低了房產交易的效率。

構建我國房地產發展新模式的建議

在我國房地產市場供求關系已發生顯著變化的條件下，應以進促穩、先立后破，形成發展新模式，實現高質量發展。

科學制定房地產發展的長期規劃，增強發展信心。我國房地產業要實行發展新模式和高質量發展，必須依靠黨和政府制定長遠的房地產政策，以增強發展房地產業的信心。因此，建議黨中央、國務院制定未來十年的房地產發展的長期規劃，并輔之以金融支持、稅收優惠、土地合理配置等配套政策，促進房地產業高質量發展。

提高住房供給的品質和科技水平，滿足人民需要。現行房地產市場，已解決了“有沒有”的問題，現在需要解決“好不好”的問題。因此，建議主管房地產的政府部門應采取措施：一是引導企業調整住房供應結構，增加中低價位、中小戶型住房供應量，滿足大多數家庭住房需求。二是鼓勵在需求旺盛的核心區和近郊區提高住房的品質，以優質產品滿足中高端改善性住房需求。三是提高住房產品的科技水平，新建住房應做到綠色、低碳、智能、安全，引導業主通過裝修改造提升住房科技水平。

大力扶持專業租賃企業發展壯大，實行租購并舉。“租購并舉”是當前和未來我國新市民、青年人解決住房難的主要方式。因此，建議政府相關部門應采取相關措施。一是鼓勵專業租賃企業參與保租房建設及運營，可以通過聯合運營、委托運營、包租運營和投資改造等方式投入保租房市場建設，增加租房市場供給；二是實施在落戶、子女教育、醫療衛生等公共配套服務上租購同權，營造良好的租住環境；三是加大對專業租賃企業的金融、財稅政策支持力度，拓寬融資渠道，推動住房租賃REITs的發行。

加快推動房地產服務數字化轉型，提高服務水平。一是打造全方位、綜合性居住在線服務平臺，整合房產交易、裝修、租賃、維修、社區生活等全流程服務，提供全方位居住服務體系；二是加強房地產市場監管，推動網簽數據及時公開，提高房產交易服務的透明度；三是推動住房公共服務數字化，通過政務數據公開，將政務系統延伸至房地產企業、中介和房主，探索高效、融合的服務模式。

嚴格控制房地產行業過度金融化，守住風險底線。主管房地產企業的政府部門應建立以城市為單位、以項目為主體的房地產融資協調機制，嚴格控制房地產企業過度金融化，守住風險底線，促進房地產市場平穩健康發展。守住房地產行業風險底線，應嚴格壓實房地產企業主體責任，強化城市屬地責任。