太古地產的朋友圈變了

在房地產行業的深度盤整期，太古地產似乎是最不受影響的地產企業之一。

2022年3月承諾投放的千億港元投資，在兩年時間里，太古地產已經落實60%。其中，承諾投向內地的500億港元，落實了70%。

實際上，長期合作伙伴遠洋集團在走向債務違約的過程中，給太古地產帶來了不小的直接影響。

2024年6月7日，遠洋集團的公告顯示，對遠洋集團所持頤堤港二期股份，中國人壽有意向購買其中的49.895%，太古地產有意向購買其中的14.895%。若交易完成，太古地產、中國人壽、將臺鄉將分別持有頤堤港二期49.895%、49.895%、0.21%的權益。

太古地產和遠洋集團自2007年開始相繼合作了北京頤堤港、成都太古里、北京頤堤港二期等城市級乃至世界級的商業地產項目。在17年的時間里，雙方分工明確保持項目良好運行的合作方式，一直為行業稱道。

2022年，這一情況發生了劇變。

為應對到期債務，遠洋集團先是將所持頤堤港一期股權出售給大股東中國人壽，籌得30億元，后忍痛出讓所持成都太古里股權，回血55億元。太古地產實現了對成都太古里的全資持有。

隨著頤堤港二期項目股權的變化，太古地產的朋友圈也在悄然發生改變。細數這幾年的新拓項目會發現，太古地產已累積起一個堪稱豪華的合作伙伴陣容。

在北京，中國人壽大幅置換了遠洋集團在合作項目中的地位；在上海，太古地產與陸家嘴集團合作開發前灘太古里后，又參與開發兩幅包括住宅用地在內的浦東新區核心地塊；在廣州，攜手珠江實業開發廣州第二個商業項目；在西安，跟當地國企合作在世界文化遺產小雁塔旁開發西安太古里；在海南，與中免股份合作開發三亞太古里。

這種城市級地標商業項目的開發，往往被地方政府寄予厚望，后續的開發運營更是長期工程。穩定，是雙方的基礎訴求；超越，是太古地產對自身的要求。在近期接受經濟觀察報專訪時，太古地產全球行政總裁彭國邦多次提及，要做出提高行業標準的產品以及世界級的項目。

從太古地產的發展歷程看，它似乎從不缺乏耐心和創造力。

作為太古地產在內地的第七個發展項目，西安太古里將是太古地產可持續發展水準的最高代表。

曾有雙碳行業人士向經濟觀察報“吐槽”，西安太古里的減碳目標要求太高，市場上缺乏成熟的供應商能幫它完成。經濟觀察報向彭國邦求證，他笑著說，這不是真的。

這不得不提及太古地產另一個合作伙伴清華大學。2011年，太古地產與清華大學建筑學院共同成立“建筑節能與可持續發展聯合研究中心”，中國工程院院士江億為首的清華團隊以技術研究和太古地產的工程實踐結合，推動建筑領域的技術創新及應用。迄今為止，這一合作持續了14年。

在運營碳排放方面，目前，西安太古里已經開始安裝地源熱泵管道，深的有地下2.5千米，淺的也有150米，能夠滿足項目60%的能源需求。清華大學為此提供了技術評估支持。

對隱含碳排放，西安太古里希望較太古地產的現有建筑進一步降低20%。所有用于西安太古里的混凝土，都是低碳混凝土，包含可回收礦渣和粉煤灰。且只要能夠做到的部分，都會使用隱含碳排放更低的木結構代替混凝土結構。

可持續發展一直是太古地產的核心目標，而品牌組合向重奢汰換調升，則是太古地產幾大項目近期的鮮明特點。

例如，北京三里屯太古里北區碩大的LV和DIOR圍擋，已經吸引了無數潮流人士前來打卡；更早的時候，陪同LV總裁伯納德·阿爾諾參觀的成都太古里總經理伍玉珊因獨特的松弛感出圈。這些細節都展示了太古地產的另一重朋友圈，全球一線品牌商。

在近期的專訪中，針對頤堤港二期股東轉變、品牌組合向重奢調升，以及房地產市場前景等問題，彭國邦向經濟觀察報進行詳細回應。

關于頤堤港二期

經濟觀察報：雖然堅持了很久，但遠洋地產已經實質性違約，頤堤港二期現在的進展如何？太古地產受到的影響是什么？

彭國邦：太古地產和遠洋集團有長期且成功的合作，包括成都太古里和北京頤堤港。當前市場的環境對遠洋來說變了，他們也在調整業務的各方面。

頤堤港二期目前仍在建設中，我們會推進它的落成。頤堤港二期的第一期會在約兩年內入市。

二期一共有7棟寫字樓，目前西側的寫字樓已經封頂，有3棟寫字樓還在建設中。

經濟觀察報：遠洋還在繼續投入嗎？

彭國邦：中國人壽已經是頤堤港一期的合作伙伴，和太古地產分別持股50%。你可能也注意到中國人壽此前發了公告，他們在公告中表達了想要收購頤堤港二期近半權益的意向。這能夠為頤堤港二期提供一個強勁的合作伙伴。對頤堤港項目來說，是很好的消息。

經濟觀察報：從體量和險資的特點來講，中國人壽具備成為好伙伴的潛力。

彭國邦：頤堤港二期的總投資額達230億元人民幣，我們也希望找到一個有長期愿景的合作方。北京市朝陽區政府對這個項目也有著相同的愿景。這是很鼓舞人心的。

經濟觀察報：保險公司也需要優質資產，如果去市場上尋找類似標的，并不容易。

彭國邦：這是一個很好的“聯姻”。

關于調升重奢比例

經濟觀察報：北京三里屯太古里北區和上海興業太古匯的品牌汰換方向都是重奢，做出這種調整的原因是什么？頻繁汰換潮流品牌是不是一件低性價比的事？

彭國邦：太古地產希望做潮流的引領者，和零售伙伴合作一直走在潮流的前端。特別是疫情期間，這些奢侈品品牌也表現出很強的品牌力和意愿跟我們合作發展新的大型旗艦店。所以，我們抓住機會對三里屯太古里北區進行調改升級。這里的LV、DIOR未來會是世界級的旗艦店，對太古里南區形成很好的補充。

打造合適的零售組合是需要花費時間的。三里屯太古里從2008年開始運營，前15年的口號是“一起潮玩”，它的成功反映了我們的投資質量，和我們對三里屯作為全球零售目的地的信心。現在，我們的項目、三里屯地區、這里的顧客以及我們的零售伙伴這個組合都發展到了一定成熟度，因此項目的口號去年也更新為“潮不停流”，我們認為現在是很好的時機去升級整個北區的租戶組合。

上海靜安區的興業太古匯也有類似情況。項目在2017年開業時，整個上海的零售商業競爭非常激烈。經過多年發展，興業太古匯已經成為南京西路商圈一個成功的商業項目。過去幾年，興業太古匯的發展成熟，讓我們有信心開啟新一輪的調改升級。一些奢侈品品牌和國際品牌也很積極跟我們在這個項目上合作。

我們希望興業太古匯能夠成為南京路商圈的一個商業中心，帶來世界級的零售、餐飲和文化體驗，我們認為這些元素對成功的社區營造是比較完美的組合。

經濟觀察報：顧客成熟度怎么體現，有沒有一個評價標準？

彭國邦：在過去幾年，我們大量投入CRM（客戶關系管理）系統的升級，這讓我們更了解顧客的需求，同時我們還跟合作的零售品牌建立了極強的戰略關系。這些信息加在一起，讓我們更加了解顧客想要什么。

經濟觀察報：和北京SKP、上海恒隆廣場這類重奢型的商業項目相比，太古地產做重奢的差異化在哪里？

彭國邦：我們的愿景是打造體驗式的消費，不僅僅是零售，還包括餐飲、文化藝術和有趣的活動，把這些結合在一起，為顧客提供升級的體驗，讓顧客覺得這里有趣，有獲得感，有理由想留下來，并愿意多次前來。

我們在內地已落成開業6個項目，我們希望它們成為各自城市的名片，比如三里屯太古里是北京的一張名片，希望大家來北京就想到要來三里屯、逛太古里，在這里感受跟北京這座城市及跟三里屯社區的連接。這是我們想努力實現的目標。

經濟觀察報：投資物業估值下降是整個地產行業都面臨的問題，這個問題有可能修復嗎？還是只能交給周期？這個周期是多長呢？

彭國邦：某種程度上，去年我們在香港的寫字樓物業確實經歷了估值的下降，有一部分原因是租金收益減少，也是市場整體供過于求，這要交給市場周期。當需求回升了，租金會走強，估值也會提升。

不過我們零售物業的租金收益表現還是不錯的，這也能提升我們零售物業的估值，仍然有一些上行空間。

需要注意的是，公平值損益的變化不是現金性質的，所以估值下降不會影響我們的現金流及基本盈利。我們的資產負債表依然強勁，貸款和負債率相對較低。公司很健康，也不會改變對內地的投資策略。

關于房地產市場

經濟觀察報：在香港，我參觀過一個太古地產的樓盤，換算一下，單價大概在每平方米50萬元。目前，中國內地房地產的調控思路是“保障+市場”，政府會負擔起更多保障性住房的建設任務，高端改善型的產品未來受到的價格管制會減少。在市場化住宅的范疇里，中國內地需要什么樣的住宅產品？

彭國邦：從最初的太古城開始，我們在香港的住宅產品就有不同的定位，一部分是比較高端的住宅，也有一部分是比較中產的住宅。你參觀的Eight Star Street是一個體量比較小但很特別的項目，總共有37套房子，其中35套已經售出。

去年，我們決定在上海推出公司在內地的首個住宅產品。我們跟陸家嘴集團在上海浦東合作開發兩個新項目，目前前灘21號項目已預售94%，表現非常好。另一個項目位于洋涇，有1.5公里沿江景觀，一共有10棟住宅樓，能讓我們把開發高品質住宅的許多經驗帶到上海，打造獨特的居住體驗。

經濟觀察報：香港撤銷樓市管控措施后，樓市的真實表現是怎樣的？

彭國邦：在香港，政府“撤辣”對市場信心的回升、市場回暖是有幫助的。但是整個市場目前比較疲軟，價格也在下行，需要時間才能恢復。如果利率下調，預計下半年能看到一些回暖的跡象。

經濟觀察報：過去幾年，內地的大部分房地產企業都感受到了處境的艱難，這種難來自宏觀經濟環境，以及房地產行業具體的融資和銷售困境。對太古地產來說，你們會有感覺難的時刻嗎？

彭國邦：過去的幾年，尤其是疫情，對許多行業都是很大的挑戰，特別是對房地產行業。

太古地產此前在內地沒有住宅產品，因此我們沒有受到這方面的影響。我們聚焦于在一線城市和新一線城市的核心區域打造產品，且采取了審慎的財務策略。在拓展新項目時，我們對地塊的選擇堅持嚴格的標準和節制的態度。這些都幫助我們在過去幾年平穩地度過了風暴。

整個地產行業正在經歷市場周期，我們對內地的長期前景非常有信心，這也是為什么公司在2022年決定投資500億港元到中國內地的發展。截至目前，500億港元中的70%已經承諾投放了。

我們為自己設定了極高的標準，對目前在內地開發的兩個品牌——太古里和太古匯很有信心。太古里這個產品線從北京三里屯，到成都、上海、西安、三亞，每一次我們都在推動自己不斷提高標準，希望打造出提高行業標準的產品，為顧客創造真正獨特的零售體驗。

每一個項目，我們都希望在可持續發展上更進一步。2023年，太古地產在道瓊斯可持續發展世界指數地產管理及發展業界排名世界第二。

我們對推進數字化轉型的投入也很大，以期為顧客提供更好的數字化體驗和線下體驗。

這些都是非常有挑戰性的工作，但正如我所說，我們對業務持長遠眼光，對未來很有信心。

經濟觀察報：有一個很流行的說法叫“做時間的朋友”。

彭國邦：從過去幾年看，我們加速了在內地的投資，但總體策略沒有改變。很棒的一點是我們在內地有很好的團隊，在幾個核心城市都在建立新的團隊，大家都在努力工作。我們很高興有機會進一步優化升級三里屯太古里，很感謝政府也做了很多努力，包括將有新的地鐵站連通，這些都讓我們對三里屯的未來充滿信心。既然三里屯太古里發展順利，我們有信心在內地的其他項目也會順利推進。