寫字樓市場繼續筑底：非核心區空置率偏高 “以價換量”仍是主流

“前兩年望京SOHO的租金大概是10塊錢（每天每平方米），現在談一談，不到4塊就能拿下。”望京區域一名商業地產經紀人向21世紀經濟報道記者表示。

望京SOHO的案例有一定的特殊性，但多家機構的統計顯示，近兩年北京寫字樓租金水平持續下降，空置率則不斷提升。今年第二季度，這一趨勢仍在延續。戴德梁行給出的二季度北京寫字樓空置率數據為18.0%，租金水平為329.7元每月每平方米。

21世紀經濟報道記者多方調研發現，“以價換量”仍是北京寫字樓市場的主旋律。去年以來，一些業主已經多次下調租金。

在熱點城市的寫字樓市場，這種情況普遍存在。中指研究院指出，今年第二季度，重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌0.29%，上半年累計下跌0.76%。該機構表示，上半年，宏觀經濟總體保持平穩運行，企業經營情況亦逐步恢復，重點城市寫字樓租賃需求溫和恢復，但市場仍延續以價換量態勢，整體租金仍然下行。

下調租金是主要策略

自2022年以來，北京寫字樓市場的租金水平便呈下降趨勢，相應地，空置率則不斷提升。多家機構分析指出，供應充足，但需求釋放較慢，是造成這種情況的主因。進入2024年，這種局面并未改變。

近期，多家機構發布今年第二季度北京寫字樓市場數據。由于統計口徑不同，具體的空置率和租金數據存在差別，但在“以價換量”這點上，各方的結論是一致的。

仲量聯行指出，今年第二季度，北京寫字樓租金水平環比下降3.3%，連續多個季度保持下降趨勢。與去年同期相比，降幅則達到12.7%。

該機構表示，低租金促使部分企業做出搬遷選擇，但由于搬遷成本偏高等因素，對整體市場需求的提振作用有限。

具體來看，金融業、TMT和專業服務業仍是北京寫字樓租賃市場成交主力。這三類需求約占八成的比重。但市場的新增需求相對不足，原有的客戶也出現搬離甲級寫字樓、減少租賃面積等趨勢。

在不同區域，市場表現不盡相同。仲量聯行指出，第二季度，中關村和CBD的部分空置面積得到有效去化，但在望京區域，因主力企業租戶阿里巴巴搬遷至自有園區，阿里中心望京B座已全部騰空。受此影響，望京的空置率顯著上漲。

仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示，就全市而言，在需求不足的市場環境下，業主在繼續下調租金以吸引新租需求。對于現有租戶，也開始提供租金優惠以維持穩定性。

戴德梁行也指出，為配合企業“降本增效”的目標，業主提供更具吸引力的租金，更長的免租期、遺留裝修，甚至為租戶提供了裝修服務或裝修補助等。同時，為了挽留優質租戶使其續約，業主向合同到期的租戶提供更為優惠的租金價格，從而搶占市場先機。

張斯亮表示，2023年以來，北京寫字樓業主的心態經歷了“過山車”般的變化：最初信心滿滿，甚至一度上調租金；但由于需求不足，業主隨后在租金不變的基礎上延長免租期；去年下半年以來，“以價換量”成為市場主流，業主紛紛下調租金。

對于下半年，前述兩家機構均認為，隨著新增供應的入市，市場空置率仍有被拉高的可能，租金則繼續面臨下行壓力。

市場仍處于筑底階段

將目光擴大到其他重點城市，會發現情況大同小異。

中指研究院發布的數據顯示，今年第二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.67元每天每平方米，環比下跌0.29%，上半年累計下跌0.76%。

中指研究院表示，2024年以來，宏觀經濟平穩運行，企業經營主體活力保持恢復態勢，重點城市寫字樓市場信心有所提振，寫字樓租賃需求延續恢復態勢，尤其是人工智能、生物科技等高新技術企業租賃需求有所回升。

但同時，租戶對寫字樓價格仍較為敏感，業主方仍通過“以價換量”的方式降低空置率，重點城市寫字樓租金整體仍下跌。

具體來看，一線城市樣本中，16.7%的商圈寫字樓租金環比上漲，83.3%的商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市樣本中，29.5%的商圈寫字樓租金環比上漲，65.9%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金持平。

該機構表示，部分重點發展高新技術產業、戰略性新興產業、現代服務業的商圈，以及總部經濟、高端商務發展較好的核心商務區，租金小幅上漲。部分以互聯網經濟、傳統服務業為主的商圈，以及部分發展較早的老城區商圈租金有所下跌。

一位要求匿名的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，過去幾年，很多城市通過捆綁的方式，出讓了不少商辦類地塊。近兩年，雖然商辦類用地出讓規模減少，但如今由于需求不足，這些項目出現了去化難題。

他表示，寫字樓市場的供需不匹配是結構性的，主要表現為“核心區平衡，非核心區過剩”。在一些二線城市的部分區域，寫字樓的空置率可超過30%。

寫字樓市場與宏觀經濟形勢、企業投資活動密切相關，隨著經濟企穩，上述情況有望逐步改善。中指研究院表示，展望下半年，重點城市寫字樓市場將延續溫和復蘇態勢。一線城市及部分二線城市或保持供需活躍，部分新增供應較少的二線城市短期內供求壓力將有所減輕。

但該機構同時指出，當前宏觀經濟回升向好的態勢仍需鞏固，寫字樓市場仍處筑底階段，短期內寫字樓租金或繼續下行。