多城存量房收儲細則已明確國家隊“收房”進度如何？

    今年以來，“防風險”“去庫存”成為房地產領域主要任務。

    7月30日中央政治局會議再次提出要積極支持收購存量商品房用作保障性住房，結合各地今年以來去庫存舉措來看，收購存量商品房用作保障房已是當前政策主推的“去庫存”方式。

    據市場機構統計，目前已有超過60個城市發布相關收儲政策，尤其是“5·17”樓市新政以來，多地加快出臺政策鼓勵國企收儲已建成未售新房。

    國企收儲的標準是怎樣的？可能遇到哪些問題？ 對于收儲進展，各方十分關注。業內認為，若接下來去庫存政策能夠盡快推動落實，將有助于緩解房企經營壓力、穩定市場預期。

    多城發布收儲細則

    據中指研究院監測，10余城已發布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格。

    《中國經營報》記者了解到，與上一輪市場下行周期中通過棚改貨幣化安置去庫存的方式不同，隨著我國城鎮化率的提升、房地產供求關系轉換，本輪去庫存政策重點則放在了國企收儲未售新房、以舊換新、非住改住等，其中“國企收儲未售新房”是目前政策主力推動、去庫存效果最為直接的一項措施。

    所謂的“國企收儲未售新房”，是由地方國企出手，直接收購開發企業已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。

    今年4月30日中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，為本輪去庫存政策定調。

    “5·17”樓市新政中，中央出臺一系列政策，確定了去庫存的具體執行思路，包括：設立3000億元保障性住房再貸款；允許土地調規，支持收回、收購已出讓閑置存量住宅用地，幫助資金困難房企解困等。

    6月20日，住房和城鄉建設部召開“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，明確推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

    6月28日，中國人民銀行二季度例會上提到要有效落實好存續的各類結構性貨幣政策工具，推動保障性住房再貸款落地生效。

    7月30日，中央政治局會議繼續強調要“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。

    中原地產研究院首席分析師張大偉表示，國企收儲不僅有助于加速商品房去庫存，為經濟發展帶來重大利好，更是政策端主動調節供需、促進房價企穩的重要步驟。既能助力地方政府解決庫存問題，又能緩解房企的資金鏈壓力，更能保障低收入群體的住房權益。

    中原地產研究院統計數據顯示，截至7月底，全國各地已經有超過60個城市發布相關政策。其中包括廣州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津、呼和浩特、青島、重慶、濟南、昆明、石家莊、貴陽、惠州、大理、常州、桂林、臨滄、洛陽、南陽、江門、江山、濟源、岳陽、淮北、淮南、廬江等。

    據了解，自樓市“5·17”新政以來，多地加快出臺政策鼓勵國企收儲已建成未售新房。據中指研究院監測，10余城已發布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格。

    從征集范圍來看，多數城市要求是行政區域內已建成未出售的商品房項目，部分城市要求在中心區域，或軌道交通站點、產業園區附近。

    從國企收儲后的用途來看，各城市政策核心都是將存量房產轉化為保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。

    其中，轉化為配售型保障房的并不多，主要是因為當前多數城市基本住房需求已得到滿足，并且商品房市場存在較大庫存壓力，因此各地主要采取“以需定建”的方式。比如廣州市在8月6日發布的配售型保障房管理辦法征求意見稿中提出，配售型保障性住房面向符合條件的本市戶籍住房困難和各類引進人才等工薪收入群體，實施封閉管理，禁止以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。

    從實踐來看，當前出臺消化存量房產相關政策的城市多數是將存量房產轉化為保租房。據了解，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年年底已籌集573萬套（間），2024—2025年保租房籌集仍剩余297萬套（間）的任務規模。

    中指研究院研究副總監徐躍進表示，未來若將存量房產轉化為保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進房地產市場企穩恢復。

    在房源要求方面，各地的主要要求包括：已取得竣工驗收備案證明；房源權屬清晰且可交易，能滿足金融機構發放貸款的要求；周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目，其中煙臺、新鄉、威海規定以整幢作為基本收購單位。

    房源面積上，各地多按照配租型和配售型兩種類型劃定標準，比如煙臺的收儲細則中提出：一是轉為保障性租賃住房的，建筑面積在70平方米以內；二是轉為配售型保障性住房的，建筑面積以90平方米為主，最大為120平方米。

    收購價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重置價格作為參考上限，比如桂林、南寧、新鄉、濰坊、大連等城市的公告中提到，一般按照劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利潤為參考。

    此外，有的城市將收儲轉作保租房的則以收益法進行測算。比如重慶市擬將收購的存量住房用于租賃住房房源，要求單套建筑面積不超過90平方米為主，房源價格采用收益法進行測算，由測算基礎價和市場價的加權平均值（分別為60%和40%）兩部分構成。

    收儲進度有望加速

    假設按7折收購，收儲成本約8728元/平方米，則3000億元保障房再貸款共可收儲約7161萬平方米的商品住宅。

    據了解，作為目前政策主推的去庫存路徑，國企收儲未售新房在推進節奏上仍有待進一步提速，目前發布征集公告的城市仍然較少。

    記者了解到，國企收儲的資金來源主要依靠3000億元保障房再貸款支持。據徐躍進介紹，保障房再貸款的發放路徑是：金融機構向收儲國企發放貸款后，可向中國人民銀行申請再貸款，按貸款本金60%發放，先到先得，額度3000億元，未來根據執行情況和需要可調整完善；再貸款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長使用期限不超過5年，政策實施至2027年年末。

    按貸款本金60%發放再貸款，意味著3000億元再貸款共能帶動5000億元銀行貸款資金；按收儲國企20%自有資金、80%利用貸款計算，可撬動收購資金約6250億元。

    根據中指百城新建住宅價格指數的數據估計收儲成本，6月百城新建住宅均價（不含一線城市）為1.25萬元/平方米，假設按7折收購，收儲成本約8728元/平方米，則3000億元保障房再貸款共可收儲約7161萬平方米的商品住宅。

    以2023年全國商品住宅銷售面積9.5億平方米計，收儲規模占新建住宅銷售比重約7.6%；以2024年6月末住宅待售面積3.83億平方米計，收儲將推動住宅待售面積回落18.7%。“當然，收儲的帶動規模可以測算出來，但實際效果有待落實的情況。”徐躍進表示。

    值得注意的是，國企收儲的推進可能會面臨一定挑戰，包括收儲價格、供需錯配等問題。

    比如，在供需配置方面，華泰證券指出，按照各地已出臺的收儲政策，政府要求做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適，需要關注是否有足夠的相關資產。

    在一些房企庫存壓力大、出售意愿較強的城市，保障房需求相對有限，國企收儲規模可能較小，一些三、四線甚至更低能級的市縣，反而是今年以來發布收儲政策和細則的主力軍。

    但在一些保障房需求相對強烈的城市，比如一線和核心二線城市，市場庫存水平不算高。無論是用于配租還是配售的房源，政府收儲的價格一定是相對較低的，在這種情況下，房企是否愿意折價出售將影響到收儲的進度。

    另外，在收儲價格上，華泰證券根據各個城市的細則并參考西安、福州的保障房將以同區位商品房價格5折左右進行配售的情況推算，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區位商品房價格5折以下。

    而對于收購后將存量房轉作配租型保障房而言，也將面臨一些挑戰，尤其是保租房“保本運營”問題。

    據了解，過去各地供給保租房的方式，不少來自市場化長租公寓的“納保”籌集。相比“納保”籌集的方式，國企收儲存量房產轉化為保租房需要較多低成本增量資金支持。

    據徐躍進介紹，整體來看，我國的租金回報率較低。根據中指監測數據，50個重點城市的租金房價比平均值為2.1%，即在不考慮租金漲幅的情況下，收購存量房用作租賃的租金回報率僅為2.1%。而成本方面，在使用保障房再貸款（再貸款利率為1.75%）的情況下，考慮商業銀行貸款利率上浮，則國企收儲的資金成本大約在3%左右，如果再考慮改造、運營等成本，實際成本可能更高。所以，在收儲存量房轉作保租房的過程中，需要財政貼息、收購價格打折等配合才能實現收益平衡。

    張大偉表示，去年1月中國人民銀行就拿出1000億元用作租賃住房貸款支持計劃，支持批量收購存量住房用作保障性租賃住房，試點城市包括重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市，但最后只完成了200多億元。

    另據中國人民銀行公布的數據，截至今年6月底，保障性住房再貸款余額為121億元。

  中指研究院市場研究總監陳文靜指出，7月30日的中央政治局會議再次強調要“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，意味著未來相關配套政策有望繼續完善，預計后續貸款投放節奏或將進一步加快，資金支持力度也存在一定增強預期。