房地產市場底部信號明顯 “銀十”樓市迎來開門紅，接下來走勢如何？ “10月份成交量上漲比較明顯，個別樓盤國慶假期7天的成交量甚至跑贏了8—9月份單月或者2個月的銷售數據。”10月18日，珠海某房企營銷渠道負責人嚴松對中國經濟時報記者表示。 促進房地產市場止跌回穩，涉及對市場底部的判斷。專家表示，樓市可能有兩個底部：一是短期底部，一是中長期底部。真正的底部是從超調修復開始的。 嚴松也表示，目前的情況還不能全面反映樓市的真實情況，成交量上漲主要得益于國慶節前股市的拉升，以及各類政策的出臺，給觀望的購房者很大的信心。業內人士和專家建議，當前仍然需要持續釋放利好政策促進房地產市場保溫升溫。 業內人士稱市場底部信號明顯 星河灣集團營銷和品牌管理中心總經理方靖在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從最近市場的表現來看，密集出臺的政策對一部分剛需人群和迫切需要近期改善居住條件的改善型人群給予了信心。全國市場在國慶七天長假前后，來訪量均表現出明顯好轉的勢頭。 值得關注的是，從近期一些城市樓市表現來看，樓市成交經歷了反彈后再回落。中建一品北方區域總經理田植釗對中國經濟時報記者表示，國慶七天假期，房地產市場表現不錯，不過，這兩周銷量又下降了，政策落地以后的持續效果不明顯，各大開發商基本情況一致。 北京嘉德至鼎房地產顧問有限公司是北京多個新樓盤的代理銷售機構，該公司負責人張菲菲在接受中國經濟時報記者采訪時透露，國慶長假期間，市場迅速回暖，成交量同比增長130%，但市場在國慶假期過后開始趨于平靜。 北京城建有關負責人對中國經濟時報記者表示，目前，公司旗下只有少數幾個樓盤成交量明顯回升，后續是否能持續回升有待觀察。 方靖最近對全國多個城市進行了考察，也參加了一些地方政府住房和城鄉建設部門舉辦的房地產政策效果和市場情況座談會。 談到國慶假期房地產市場的表現，方靖告訴中國經濟時報記者，從目前各個樓盤銷售情況來看，相比7—9月，成交和到訪的客戶量確實反轉向上。從全國市場來看，中國西北部能源和資源比較豐富的城市的房地產市場表現普遍優于東部沿海（除上海以外）的城市。 他分析，東部沿海一些經濟外向型地區，房價普遍較高，在復雜多變的就業和貿易環境中，客戶普遍審慎購買。而西北部一些城市在能源、稀土等產業較為穩定的表現之下，房地產市場受外部因素的影響不大，并且在2020年以來房地產行業調整期后，優勝劣汰，供客戶選擇購買的項目不多，隨著利好政策推進，促使購房者會選擇在本地買房。 方靖的判斷是，目前，房地產政策的底部已經形成，政策的釋放有助于整體市場的企穩，例如，上海、北京以及廣州、深圳的城市中心區域市場趨于企穩，但是其余地區市場的底部仍需要觀察和審慎對待。 張菲菲認為，這次市場波動是由政策引發的，所以市場底部信號明顯，但僅是底部信號，企穩還需時間驗證，回升則需要更多政策刺激及時間周期。 “在股市熱度降下來之后，明顯感覺到客戶的觀望情緒又上來了。”嚴松說，按照目前的情況判斷，房地產市場應該還會有更激烈的價格戰，接下來只有政策效果給市場帶來足夠的信心，成交量增長了，開發商才有機會穩住價格。 仍須釋放利好政策促使市場升溫 方靖認為，房地產新政減輕了購房負擔，樓市能否全面止跌回穩，甚至向上發展，接下來須關注以下幾個方面的變化。 第一，看整體經濟發展狀況，尤其是外貿出口的表現。如果外貿出口持續增長，就會惠及以外向型經濟為主的東部沿海地區城市，繼而促進房地產市場企穩。從目前全國各地房地產統計數據來看，東部沿海城市的房地產總量和總價值占全國比例較大，所以，東部沿海房地產市場穩定將有利于全國整體房地產市場價格的穩定。 第二，由于目前國內新房供大于求，控制供應量是房地產市場穩定的關鍵。新政策中提出，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，這個政策改變了過去城中村改造安置強調實物安置，從而造成供應量巨大的弊端，而貨幣化安置可以釋放出規模增量購房需求，為消化庫存房源提供新動力，也有調節合理供應量的作用。隨著政策持續深入，預計將帶動地級以上城市，尤其是人口集中的大城市住宅銷售規模穩定，引導市場預期。 第三，新政策較大力度推動了首付和利息下調，為客戶端降低負擔，接下來要關注新增房地產客戶的構成。眾所周知，年輕的（35歲以下）客戶，在此前是多年來房地產發展中的主力客戶群體，反過來可以證明大學生或者青年就業和儲蓄率影響房地產銷售量。所以，接下來特別需要關注大學生和青年就業情況。 中國信達資產首席不良資產研究員王洋在接受中國經濟時報記者采訪時表示，促進房地產市場止跌回穩仍面臨一些挑戰，來自宏觀經濟等方面的市場不利因素還沒有完全消除。 今年以來，房地產政策更加注重消化存量、平衡供需，采取放松限購限貸、降低首付比例和房貸利率、收購存量商品房用作保障性住房等措施，對穩定房地產市場起到積極效果。同時應認識到，這一輪房地產市場調整是在房地產市場供求關系發生重大變化、土地財政轉型和全國統一大市場建設背景下的價值重估，可能仍會持續一段時間。不同區域、業態、板塊的房地產市場或繼續分化。包括收儲在內的政策，要尊重市場規律，在適應市場分化的內在趨勢基礎上更好發揮作用。 “對于房地產市場調整，一方面，要承認其合理性，這是一個去泡沫、降杠桿的過程；另一方面，要及時采取有力措施，避免市場超調和陷入緊縮循環。”王洋認為，房地產市場的底部回升將是超調后的修復，從一、二線城市開始。 王洋認為，當前階段，房地產行業仍然是我國經濟的一個支柱性產業，城市化仍有較大空間，居民更高質量的住房需求遠未滿足。在已有政策基礎上，他建議：一是形成穩房地產和穩宏觀經濟的聯動。例如，用好中國人民銀行再貸款、地方專項債等公共資金和金融機構資金，進一步做好“保交房”和地方收儲工作，收儲后要盡快形成保障性住房投放，從而在消化存量房地產的同時形成和擴大來自城市新市民的內需。二是通過配套長期限資金等政策支持，鼓勵優勢房地產企業、金融資產管理公司等專業機構，在房地產市場開展價值投資，發揮價值發現、價值修復和預期引導功能，穩住核心資產價格。 “總而言之，本輪強勢新政策對房地產行業是有極其正向的意義，市場已經釋放出積極的反應，但是在復雜多變的經濟形勢中，仍然要審慎對待效果，仍然需要持續釋放有利的政策促使房地產市場保溫升溫。近日，有關部門表示，正在抓緊研究明確取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，預期利好會持續，直至房地產真正迎來市場面的上升。”方靖表示。 |