專項債收回收購土地來了優先回收閑置宅地和商服用地緩解房企資金壓力

日前，自然資源部出臺《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（后簡稱《通知》），明確了收回收購土地的類型、價格標準和程序、再供應要求等內容，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導和工作依據。

《通知》明確，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施收回收購土地工作，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。由土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收地塊開展價格評估。在對比評估價格和土地成本，形成基礎價格的條件下，通過綜合考慮、集體決策確定收地價格，并報人民政府批準確認。

《通知》提出，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。

自然資源開發利用司有關負責人表示，《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地，盤活存量，能夠減少市場存量房地產用地規模，可以增加資金流動性，有利于房企集中資金用于保交房。此外，收儲后形成“凈地”“優地”，既有利于補齊公共服務設施短板改善環境，也可以騰出空間支持實體經濟發展，促進有效投資。

納入名錄管理的土地儲備機構具體實施

10月底克而瑞撰文指出，去年至今年上半年，全國含宅地塊成交超10宗的城市拿地開工率僅6.48%，其中一線城市、二線城市和三四線城市開工率分別為81%、24%和2%。

前不久中信證券研究部在一份報告中測算發現，截至今年6月底，全國閑置未開工土地規模約5億~6億平方米。全國100個大中城市潛在可回購土地規劃建筑面積約5.4億平方米，理論上全國范圍內潛在可收儲土地規模將較測算值進一步提升。

《通知》指出，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。

《通知》提出，使用專項債券資金用于收回收購土地，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地出讓和因低效閑置而收回收購土地屬于地方政府行為，專項債屬于地方政府負有償還義務的債務，要專款專用、封閉流轉。這決定了必須要由獨立的、專業的土地儲備機構來具體實施，這既有利于清晰債務償還鏈條，也有利于資金使用考核。

《通知》明確，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。李宇嘉表示，這是因為這部分地塊收回收購后，可以通過完善規劃條件進入再出讓、再開發流程，實現債務的快速清償。另外，這部分地塊是房地產廣義庫存的大頭，對商品房市場庫存去化、穩定供求關系、穩定地價有重大影響。

同時，《通知》指出，其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。

在價格標準方面，《通知》明確，由土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收地塊開展價格評估。在對比評估價格和土地成本，形成基礎價格的條件下，通過綜合考慮、集體決策確定收地價格，同時還明確了報人民政府批準確認等要求。

前述負責人表示，《通知》明確了原則性的價格標準和程序，各地應在此框架之下進一步細化評估和決策細則，確保收地價格公允合理，程序規范透明。

《通知》要求，對于已收回收購的土地，要根據市場情況嚴格控制再供應的規模，原則上當年不再供應用于房地產開發。確有需求的，應優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制。

中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，用于收購存量土地的專項債券額度等細則仍需財政等相關部門進一步出臺政策明確，政策若快速落實到位，將有望繼續修復市場預期，推動房地產市場止跌回穩。

或將進一步改善房企土儲結構

今年6月，自然資源部會同國家發展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施，推出了幫助企業盤活存量土地資產、鼓勵并購轉讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施。這些政策廣受歡迎的同時，也有地方反映收回收購土地缺乏資金。

10月12日，財政部副部長廖岷在國新辦新聞發布會上明確，允許專項債券用于土地儲備，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。

10月17日，自然資源部副部長劉國洪在國新辦新聞發布會上進一步提出，允許專項債券用于土地儲備，主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。為用好這項政策，自然資源部指導地方規范程序、明確標準，重點圍繞“怎么收”來推動落實。

陳文靜表示，《通知》鼓勵地方政府利用專項債收回收購存量閑置土地，且擴大了專項債使用范圍，不限定收回的土地用于保障性住房建設，并明確多方面重點內容，同時指出要摸清底數，確定好時序安排，為各地提供政策指導。《通知》落地，也意味著更多低成本增量資金將進入市場，對于房企而言，應抓住機會出售閑置存量土地，緩解資金壓力，或將進一步改善其土儲結構；對于地方而言，能增強地方政府的資金流動性，助力緩解地方政府資金壓力，支持當地經濟發展、保障民生；對于市場而言，有助于改善市場供求關系，是促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。

中信證券研究部在前述報告中預測，一線城市難以開發的土地規模偏少，土地回購最有可能發生在新一線和二線城市。考慮到土地顯著的非標品特征，大多數未開發土地缺乏標準的價格體系，以接近歷史成本價回購土地可有效穩定土地市場價格信號，穩定房價預期。

李宇嘉認為，收回收購的土地再出讓時，地方政府或將結合市場形勢，對規劃條件進行調整，使得其更適應市場要求。部分無法再出讓的回收土地，可能還要修改其功能和用途，部分或轉建保障性住房。

劉國洪表示，自然資源部還將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。

劉國洪指出，在盤活存量土地的政策措施中，除了支持地方政府收回收購閑置存量土地以外，還有兩條路徑。一是鼓勵企業優化開發，二是促進市場流通轉讓。前者指對于企業有意愿、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，緩解企業資金壓力。后者指對于企業無力開發的，指導各地通過搭建交易平臺、支持預告登記和“帶押過戶”轉讓、助推司法處置和合作開發等，激發市場活力。