城中村改造擴圍至近300個城市穩妥推進貨幣化安置

近日，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知(下稱“通知”)，部署各地進一步做好城中村改造工作。通知明確，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。

通知明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。

具體支持政策包括：納入地方政府專項債券支持范圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。

在推進城中村改造貨幣化安置方面，通知強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長盧華翔向21世紀經濟報道記者表示，從以往經驗看，推進城中村改造貨幣化安置能帶來剛性需求釋放，且見效的速度快。這次政策擴圍，能夠充分發揮多渠道資金的組合優勢，將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題，推進項目順利實施，將為房地產市場止跌回穩提供重要支撐。

政策支持擴圍

2023年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，對在超大特大城市推進城中村改造進行部署。

住房城鄉建設部部長倪虹10月17日在國新辦發布會上表示，將通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

21世紀經濟報道記者從該發布會上了解到，35個重點城市有170萬套城中村改造需求，全國297個地級城市也有改造需求。另外，全國城市有50萬套危舊房需要改造。

通知進一步明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入城中村改造政策支持范圍。這意味著政策支持范圍進一步擴大到近300個地級及以上城市。

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，城中村改造是城市更新的重要內容，隨著城市化的持續推進，我國大部分城市的老城區都面臨著不同程度的老化問題，甚至存在安全隱患。兩部門聯合下發通知部署城中村改造，說明城中村改造已進入大規模推進實施階段。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，過去十幾年，各城市開發快速擴張，產生了很多新的城中村，并出現城中村土地利用低效、存在消防安全隱患、居住質量較差等遺留問題。因此，轉變城市發展方式，構建房地產發展新模式，有必要將城中村改造政策支持范圍擴展到各地級城市。

王業強表示，從城市整體發展來看，位于城市國土空間規劃確定的重點功能片區、重點發展組團的城中村，改造可行性較高、緊迫性較強的城中村，以及安全風險隱患多、景觀風貌差、配套短板突出的城中村，或將優先納入改造范圍。

穩妥推進貨幣化安置

“市場供求關系發生重大變化以后，城中村改造新增建設安置房的必要性下降，需要統籌增量需求和存量盤活利用。”李宇嘉說。

通知明確，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。通知進一步強調，各地要從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

在受訪專家看來，通過貨幣化安置的方式來實施城中村改造，一方面有利于居民靈活選擇合適的住房，并縮短安置過渡期限；另一方面也有利于消化城市存量商品房，促進房地產市場止跌回穩。

根據中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻約為10%。這部分需求進入市場，有利于推動市場交易活躍度提升。

王業強認為，城中村改造的貨幣化安置先釋放需求，后催生供給，且供給可以滯后需求超2年，以便存量供給被充分消化。本輪貨幣化安置規模較務實，預計對供給的長期沖擊不大，且供給地理位置或與所釋放的需求不重合，主要集中在核心城市核心區。未來開發企業分化將較明顯，拿地市占率遠高于銷售市占率的行業龍頭公司，以及此前拓展比較積極、可售貨值較大的中型房企或受益更多。

王業強表示，貨幣化安置推進城中村和危舊房改造是一個復雜的過程，需要綜合考慮居民的實際需求和感受，確保補償的公平性和合理性。

破解資金籌措難題

盧華翔表示，城中村改造需要大量的資金投入，需要長期穩定的低成本資金支持。

通知明確，地級以上城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持，如納入地方政府專項債券支持范圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。

“這次政策擴圍將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題。”盧華翔表示，支持政策擴圍后，地方符合條件的項目，可充分利用各類政策支持，充分發揮多渠道資金的組合優勢，推進項目順利實施。

部分城市已有所行動。11月7日，廣東省住房和城鄉建設廳信息顯示，農業發展銀行廣東省分行于11月4日向廣州市黃埔區“五村七片”城中村改造項目發放專項借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房，標志著廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州。國家開發銀行、農業發展銀行將陸續向“五村七片”項目發放首期2.5億元專項借款用于購買安置房。

另外，佛山市南海區黃岐東秀城中村改造項目于近日簽訂安置房回購協議，兩家政策性銀行將于近期發放購買安置房專項借款11.9億元。

通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策。同時，通知也強調，要嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。

李宇嘉表示，這意味著方案不成熟，資金不能平衡的城中村改造項目不能推進改造，也不能獲得政策扶持。

中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，本次政策緊跟在支持地方利用專項債資金收回收購存量閑置土地、多項稅收政策調整之后，是對房地產政策“組合拳”的具體落實。由此可見，監管部門正加速落地促進房地產市場止跌回穩的政策，多舉措疊加有利于形成合力，為市場提供持續修復的動力。