2025年樓市結構性機會和總體趨勢

時間來到2025年，樓市何去何從？業內人士和專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示，在新的一年里，樓市存在諸多不確定性，但不管樓市如何變化，在庫存高壓的情況下，樓市供大于求短期難以改變，市場正在回歸理性和健康發展軌道。展望2025年，業界對市場持審慎樂觀的看法，認為存在結構性的機會。

整體供大于求不變

克而瑞董事長丁祖昱在接受中國經濟時報記者采訪時表示，2025年樓市大概率仍將延續以價換量。這意味著房價仍有一定下行空間。從最近兩年看，在供大于求基本不變的情況下，降房價對于去庫存有一定效果。

2024年，二手房市場以價換量特征尤為明顯，二手房降價也給購房者帶來了實惠。根據克而瑞數據，30個重點城市二手房成交面積為2.3億平方米，創歷史新高。

由清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心和中國房地產報共同完成的一份調研報告，對約150家行業頭部機構管理層的調研結果顯示，機構對2025年宏觀經濟的信心打分略優于房地產行業，對不動產行業相對樂觀的情緒分值聚焦于一線城市。對A股整體與公募REITs的情緒分值相對較高，但是對地產股的信心不足。

國家統計局數據顯示，截至2024年11月末，全國商品房待售面積為73286萬平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。待售面積增長反映出市場供應相對充足，但銷售速度未跟上供應速度。

土地供應和拿地減少以及新開工面積回落，對供求有一定影響，但要看到，全國住宅庫存規模仍然較大，去庫存壓力仍存。根據中指研究院數據，截至2024年7月，全國住宅“已開工未售庫存”約為25.2億平方米，經測算，“已開工未售庫存”的去化周期約為3.4年，較上年底延長了0.6年。也就是說，這些房子起碼夠賣3年以上。

丁祖昱說，回顧2024年，行業有壓力，但也有好的消息。2024年9月26日，中央政治局會議首提“止跌回穩”后，四季度成為一道明顯的分水嶺，百城新房成交止跌，一、二手房總需求趨穩。

根據克而瑞數據，2024年商品房銷售面積和銷售額預計雙雙回到“10”以下，銷售面積預計為9.7億平方米，銷售額9.6萬億元。全國房地產開發投資額預計回落至10萬億元以下，相當于回到了2016年。新開工面積預計同比下降22%至7.4億平方米，回到了2006年。

價格方面，一手房價回調至2019年，二手房價回調至2017年。一線城市調整幅度相對較小。一線城市和強二線城市部分二手房項目10—11月整體的成交情況較9月量價齊升，四季度迎來量價企穩，釋放止跌回穩信號。

根據中指研究院數據，2024年1—12月，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較1—11月縮窄2.3個百分點。12月單月，TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環比增長28.86%。

房企拿地方面，2024年TOP100企業拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%。不過，2024年10月份以來核心城市土拍市場保持一定活躍度。由于房地產市場復蘇節奏緩慢，多數房企拿地規模和力度都處于較低水平。

“從我的調查來看，在銷售方面，市場需求量令人較樂觀，但是消費信心不足，仍然存在較強觀望心理。只要支持政策進一步延續，進一步落實到位，隨著需求不斷積累，市場心態逐步穩定，2025年下半年會有好轉。”某房地產項目負責人陳功對中國經濟時報記者表示。

陳功說，有價格優勢（即非近五年拍賣地塊）、地段優勢（即配套完善、環境優美等）的項目，特別是中心城區拆遷地塊項目，可能是2025年提前感受變暖的項目。

樓市有望下半年回穩

從上世紀90年代算起，30多年來，中國樓市發展迅速。中房集團原董事長孟曉蘇告訴中國經濟時報記者，截至目前，包括商品住宅和小產權房在內，全國住房總量大約4.5億套，城市戶籍家庭的住房保障已經基本實現“應保盡保”，主要是青年人和新市民的住房問題還沒有完全解決，這部分需求可以通過大力建設保障房來解決，因此，保障房建設力度有望進一步加大。

回顧30多年的樓市發展歷程可以看到，需求集中釋放的高峰已經過去。相比“黃金時代”，現在買房已經從賺錢變成了花錢，甚至可能虧錢，這是樓市顯著的變化之一，也是市場觀望情緒較濃的主要原因。在那個年代，只要買到就能賺到。當買房回歸居住功能，購房者也回歸理性后，市場進入“去炒房泡沫”的進程。

在“房住不炒”、買房只是花錢、無賺錢效應的情況下，樓市想回到高點是非常困難的，這也是樓市回歸健康發展軌道的過程，整體市場亟待重構可持續發展模式。

展望2025年樓市，最大的變化仍可能是政策帶來的市場刺激力度加大，并進一步影響到市場，尤其是適度寬松的貨幣政策對市場產生的影響，以及熱點城市的利好政策累積效應的釋放值得關注。

惠譽博華高級分析師王興萍在接受中國經濟時報記者采訪時表示，2025年貨幣政策定調為“適度寬松”，這意味著今年很可能進一步降準降息，或創設新型貨幣政策工具以向市場注入更多流動性。

“對購房者與房企而言，其資金成本與貸款難度有望繼續降低，從而進一步刺激購房需求釋放。適度寬松的貨幣政策也傳遞出中央政府積極支持經濟發展的明確信號，有助于增強購房者和投資者的信心，進一步鞏固當前市場回穩態勢，盡快實現止跌回穩。”她說。

標普信評預計，2025年中國商品房銷售額將下降5%—10%，密集利好政策將助推高線城市托底全國樓市，全年商品房銷售額將在8.7萬億元—9.2萬億元。在貨幣化棚改等政策的托舉下，2025年高線城市商品房交易額或將止跌，但低線城市供需失衡及信心不足仍然是房地產市場全面回穩的重要掣肘。

中指研究院研究主管王琳表示，2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”發展謀篇布局之年，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。

中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴于已出臺政策的推進與落實，尤其是通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。

前述調研報告建議，2025年應強化對宏觀經濟恢復的支持，穩固不動產行業信心修復的基礎；行業發展應著重優化不同線級城市和業態的不動產供需平衡；建議完善不動產金融大循環的制度體系，構建房地產發展新模式。

有房企相關負責人對中國經濟時報記者表示，2025年，不同的城市房地產市場差別可能很大。丁祖昱也表示，2025年樓市可能進一步分化。整體來看，上半年樓市止跌有望基本完成，下半年開始慢慢回穩，但整個回穩將是更長的過程。

2025年房地產市場三大趨勢值得期待

剛剛過去的2024年12月份，房地產市場延續了2024年10月份以來的止跌回穩態勢。2025年穩樓市進入關鍵期，積極向好趨勢值得期待。

自2024年9月26日中央政治局會議作出“促進房地產市場止跌回穩”部署之后，住房和城鄉建設部、財政部等多部門緊密協同，存量政策持續落實，增量政策陸續出臺，打出一系列政策“組合拳”，推動房地產市場止跌回穩。

在一攬子房地產調控政策作用下，2024年四季度以來，房地產市場呈現止跌回穩態勢。據中指研究院最新統計，2024年12月份，30個重點城市新房銷售面積環比、同比均增長20%左右，20個重點城市二手房成交套數環比增長約20%、同比增長近70%。房地產市場預期繼續改善，不斷向止跌回穩方向邁進。

2024年底召開的中央經濟工作會議，對2025年經濟工作定調，在穩住樓市方面提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。可以預計，房地產政策將保持延續性，2025年有望繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面加快政策落實。

房地產市場經過20多年的快速發展，隨著房地產市場供求關系發生重大變化，正從高速增長向高質量發展轉變。房地產市場經過三年多的調整，2025年有望出現三大趨勢。

第一大趨勢是，政策持續用力，房地產市場有望逐步止跌回穩。2024年，房地產市場在政策的積極推動下呈現止跌回穩態勢，特別是2024年9月26日中央政治局會議后，政策對房地產市場止跌回穩起到了關鍵作用。數據顯示，房地產開發投資和新房銷售降幅收窄，市場活躍度提升，核心城市市場明顯升溫，新房銷售和二手房成交量上升，行業基本面扭轉。

2025年，城中村和危舊房改造范圍有望拓展，疊加逐步解除核心城市限購、優化首付、利率及稅費調整等相關政策，將充分挖掘和釋放住房的需求潛力。此外，2025年土地供應將嚴控增量和優化存量，通過專項債等方式收購存量閑置土地和商品房。政策將持續從供需兩端發力，促進房地產市場供求關系進一步改善，房地產市場止跌回穩值得期待。

第二大趨勢是，房地產發展新模式將加快構建，“以購代建”配售型保障房、商品房現售等新模式有望更好滿足不同群體的住房需求。目前，房地產市場供給總量基本得到滿足，但結構性不足問題仍然存在。加快構建房地產發展新模式，包括建立租購并舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地產稅收制度改革等多個方面，以適應當前高質量發展的新要求。2024年，多地“以購代建”籌建配售型保障房、商品房現售等試點也在有序推進。

2025年，商品房建設預計會嚴控增量、優化存量、提高質量，并以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，特別是“以購代建”配售保障房的籌資建設，將更好滿足新市民、青年人等群體的住房需求，也有助于化解商品房庫存壓力，有利于房地產市場止跌回穩。此外，商品房現售制也有望逐步代替傳統的預售制，成為商品房銷售的新趨勢。

第三大趨勢是，城市更新常態化，成為房地產發展的新動能。城市更新是一項系統性工程，它涉及的范圍廣泛，包括城市基礎設施的更新改造、老舊小區的改造等，以實現城市的高質量發展。2024年，多地住房和城鄉建設局更名為住房和城市更新局，不少地方也設立了城市更新基金，這意味著城市更新正在常態化，今后城市建設和管理的重點將更多地轉向城市更新和品質提升。

2025年，我國將大力實施城市更新。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議明確提出，要大力實施城市更新，謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，這不僅有利于房地產市場止跌回穩，還將打開房地產存量時代的市場空間。