產業園區建設步入“新發展時代”房企比拼綜合運營能力

    集聚了人才、技術和資本等各類要素的產業園區，是地方經濟發展的重要載體之一。經過多年探索，該類物業市場的運營模式也在不斷更新。

    岳軍是浙江省嘉興市一座電商直播產業園的運營負責人。今年以來，他一直在為產業園招商思考著對策。“地方工業用地指標稀缺，倒逼著我們去轉型，謹慎做重資產投資，把更多的精力放在提升運營管理水平上。”岳軍對《中國經營報》記者說。

    產業園投資運營的“頭部玩家”也在經歷著類似轉變。上海張江高科技園區開發股份有限公司（以下簡稱“張江高科”，600895.SH）在業績報告中表示，公司正在加速實施由地產運營商向產業綜合運營平臺的轉型，為科技企業提供從孵化加速到研發辦公的全產業品線空間載體。

    仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，在經濟轉型發展的背景下，產業園區開發運營商的確需要轉變服務方式。“不再是單一的辦公空間提供者，更要從產業份的角度出發，以服務產業發展為核心要素，通過房地產這一物理載體推動戰略性新興產業創新突破，為入駐企業提供更多服務，注入‘引擎般’源源不斷的動力。”

    迎來精細化開發運營時代

    行業發展的粗放時代已過去，精細化開發和運營時代來臨。

    嘉興市平湖市坐擁長三角地區最大的羽絨服專業市場，生產的服裝遠銷海外，岳軍運營的中國慧騰服裝電商直播產業園即位于這里。

    2018年前，岳軍曾在一家知名房地產咨詢機構服務多年，負責產城融合方面業務。回憶起4年前轉型進入產業園運營行業的精力，岳軍仍然倍感激動：“當時的產業地產市場逐漸發展壯大，很多傳統地產商也被吸引著切入到這一細分領域，當作公司的‘第二主業’。同時，地方政府也大力支持產業發展，積極供應土地，招商引資。”

    在新舊動能轉換和構建產業新城等背景下，各地產業園項目火熱開建，入局投資的企業日漸增多。據不完全統計，國內現有各類產業園區超過15000個，初步形成了綜合性和功能型2個類別、10余種形態體系，覆蓋國家級、省級和市級等各個層級。

    億翰智庫產城運營事業部研究總監黃新云曾將產業園運營企業分為四大派別：第一類是城投資源派，第二類是民企開發派，第三類是勾地派，第四類是資本派。

    產業園供應量迅速增加，也讓市場競爭更加激烈。張江高科方面在2021年報中坦言，各地紛紛加大了對高新技術企業的招商引資力度，張江高科技園區是國家級高新技術開發區，雖然在產業政策、客戶結構等方面具備較多的競爭優勢，但與周邊開發區之間競爭在所難免。

    據仲量聯行近日發布的報告，在對上海市61家生命科學企業和19家生命科學物業投資機構調研后發現，生命科學企業已成為上海市辦公樓租賃市場最主要的需求來源之一。“企業對產業園區的選址考慮因素中，最看重項目有明確的產業定位、成熟的產業集群、高端人才可及性、優惠政策和租金成本等。”

    “得益于人口和產業集聚程度高，上海市等一線城市產業園市場租金將維持高位運轉，不過行業發展的粗放時代已過去，精細化開發和運營時代來臨。”清控科創控股股份有限公司（以下簡稱“清控科創”）總裁助理、長三角事業部總經理水騰飛在接受記者采訪時表示，企業選擇入駐產業園，將由優先考慮開發商的身份轉化為優先考慮運營商的能力。“換句話說，運營能力越強，帶給產業園的溢價會更高。”

    產業園運營“去地產化”

    未來的產業運營商將會逐步“去地產化”，地產只作為空間載體，而不是全部。

    水騰飛所在的清控科創在全國32座城市布局有64個項目，運營面積超過850萬平方米，共服務13000多家企業，有145家國家高新技術企業和31家上市公司，2021年分別累計創造產值和稅收450億元、37億元。

    “以前，產業園基本上是采用房地產運營邏輯，即‘拿地—開發—出售—再拿地’，開發商考慮更多的是土地成本、出讓比例、出售面積和自持比例等，實際上這是限制產業地產商發展的一大瓶頸。”水騰飛認為，近幾年工業用地建設趨向收緊狀態，土地出讓條件中增加了自持比例，對運營商也提出了更高的要求。

    水騰飛表示，在此背景下，運營商基本上采取了“由重變輕”或者“輕重結合”發展策略。“未來的產業運營商，將會逐步‘去地產化’，地產只作為空間載體，而不是全部。在‘去地產化’的同時，產業運營和產業促進將是產業園運營的首要因素，目的是打造和營造出優質的產業集群。”

    張江高科方面也表示，公司不斷增強產業投資的能力。張江高科投資了以上海微電子裝備和華勤通訊為代表的一批集成電路優質企業，實現了“中國芯”國產光刻機的重大突破，助力企業解決了國產芯片“卡脖子”難題。

    記者在采訪中了解到，金地集團成員企業、香港上市公司金地商置集團有限公司（00535.HK）旗下控股子公司金地威新產業發展管理有限公司（以下簡稱“金地威新”）也專注于產業園區開發建設及運營管理。

    據金地威新方面介紹，公司運營的產業園區項目以自持為主，基于自身資源引入基金、資產證券化等資本工具，一方面為園區提供流動性，另一方面同時倒逼園區運營服務能力的提升，實現運營服務提升與資產價值提升的良性閉環。

    而對于項目運營，金地威新以產業研究串聯“投資—招商—運營”等多個維度，為產業創造生長環境，聚焦“人工智能”與“生物醫藥”兩個產業領域，對國內重點產業區域政策、企業分布進行研究，發力去尋找“企業痛點”“政策盲點”“產業堵點”的交集，最終服務于產業需求。

    需更加注重產城融合

    運營企業應該培育重點產業，突出重點產業優勢，與其他園區進行差異化競爭。

    不容忽視的是，產業園運營的好壞受經濟環境影響較大，企業及時調整發展模式也與外部環境的變化密不可分。

    在業內人士看來，2021年下半年以來，我國經濟增速面臨較大下行壓力，基礎設施投資疲軟和房地產投資增速下滑明顯，成為拖累實體經濟復蘇的主要因素，消費端也有所放緩，消費對經濟增長的拉動作用邊際減弱。

    工業用地是產業園區發展的首要資源要素。而隨著地方政府對工業用地審批縮緊，將出讓土地與企業稅收、投資金額甚至經營業績深度捆綁，一部分運營水平不高的企業因此被排除在外，更多的則轉向存量物業運營。

    一位長三角地區產業園運營商向記者透露，今年因疫情導致各地物流受阻，企業主庫存積壓，銷售不暢，多處產業園不得不采取了減租降租、減免物業費和延遲繳費等優惠措施以穩住租戶，個別產業園的降租幅度達到50%。

    面對市場困境的變化，岳軍運營的中國慧騰服裝電商直播產業園也通過定期開會溝通的方式，與承租企業共患難。岳軍坦言，在市場還未恢復正常狀態下，只能努力修煉好內功。一方面，加大產業生態扶持，加速產業資源聚集，加大平臺賦能體系，另一方面采取措施降低企業運營成本。

    “實體企業發展如今正面臨著一些困難。作為運營方，我們希望今年下半年能快速恢復，相關部門給予實體企業更多支持政策，為數字經濟產業賦能。”岳軍表示。

    根據規劃，“十四五”期間，我國將繼續鞏固壯大實體經濟，發展戰略性新興產業體系，還規劃了農業、工業、物流、能源、商貿、文化、科創等多種產業類型的園區。

    對此，仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人建議，運營企業應該培育重點產業，突出重點產業優勢，與其他園區進行差異化競爭；注重培育產業上下游，形成園區內產業鏈效應；在產業政策、物業載體和周邊配套方面，形成多方位的全面資源配比；同時更加注重產城融合，吸引高質量人才在產業園置業、生活，形成人才集聚效應。