地產業的三個新賽道

”醫養地產、影視地產和體育地產”，6月30日，在經濟觀察報主辦的2022年第19屆藍籌年會上，高力國際中國區董事總經理鄧懿君分享了房地產行業當前值得關注的三個版塊。

她認為，房地產經過多年的發展，已經從單純的資源主導走向了運營主導，為了保證資產的長遠增值，行業需要更多的思考、更積極的轉型。

以下內容根據演講整理：

目前醫養地產、影視地產、體育地產這三個板塊值得關注。

第一個，醫養地產，“醫養”包括醫藥、康養、養老這三部分。先看生物醫藥，生物醫藥行業有非常遼闊的產業前景，十四五規劃中也定了明確的方向，包括要加大投入科研費用，培養實驗室人才等。

從全球競爭格局來看，目前歐美國家在所有的新藥研發和制造領域依舊領先于我們。我國的目標是在10-15年之內，從制藥大國變成制藥強國。目前全國的生物醫藥版圖中，有五大片區形成了一定的產業規模，包括環渤海、長三角、珠三角、中部地區和成渝地區。數據顯示，2020年我國的生物醫藥企業已經接近8000家，醫療器械企業則近2.6萬家。

而承載生物醫藥行業發展的重要載體就是生物醫藥產業園。從前端的研發、制造，到后期的銷售、儲存，產業鏈條上分別對應研發樓、院校、醫院、藥店、倉庫等建筑載體。回到具體的產業園設計中還有很多的講究，比如面積段，因此在具體項目定位跟招商過程，還要符合地方企業的需求。

其次是養老地產，這在行業里面已經不是新詞。過去十幾年的發展下，很多養老地產機構已經開始掌握市場脈絡。市場空間很明顯，因為應對人口老齡化已經上升到國家戰略的維度了。在發展模式上，目前大部分還是以居家養老為主，目標則是從現在的“9631模式” （居家養老占96%，社區養老占3%，機構養老占1%）發展到“9073模式”（居家養老占90%，社區養老占7%，機構養老占3%），也就是加大社區養老和機構養老的部分，讓專業人做專業事。這樣的發展策略會引導更多醫療機構和養老床位增長。在十四五期間，政府提出了多樣性的養老服務，就是在居家模式、社區模式、機構模式之外，加上線上模式、共享模式，多元模式同步進行，也會輔助整個產業鏈的健康成長。

最后是醫養結合。養老在十年前開始拓展市場的時候，都是以康復型為主，但是目前已經變得綜合化，旅游、康復療養、專項康復都拉入到養老領域中，所以養老地產也要醫養結合。不過這最終還是取決于區域發展情況，比如區位的目標人口、附近的配套等，定位是非常重要的。

第二個新賽道是影視地產。目前影視產業在全球呈現三大趨勢。一大趨勢是渠道數字化，我們現在看影片不一定要坐在家里，也不一定要去影院，隨時隨地通過移動終端就可以看到影視作品，另外是載體的差異化，隨著觀看終端的變化，受眾對影片的理解也不僅僅是90分鐘的長片，還有幾分鐘的短視頻到十幾分鐘的中視頻。

此外，隨著影視的發展，承載影視制作環節的所有載體都要跟隨著發展。影視地產的發展，最早是自用拍攝地模式。2.0產品則會看到以電影IP成形的主題公園，也就是由單純的面對B端制造，延伸到面對C端。3.0產品基礎于C端和B端的融合和分拆，聚集影視產業鏈上下游，以及提供專業服務。

目前中國的影視產業發展已經進入了3.0的數字化年代，配合這些轉變，載體也需要跟隨改變。對于影視地產，很多人會認為影視地產是不是就是一個主題樂園？是不是就是一個拍攝基地？如果把影視地產的每個功能拉開來看，我們會看得更細致，從創意出品、投資拍攝、制作后期、發行營銷，到面對C端的參觀旅游，包括劇組的服務，線上線下的演出等，影視產業鏈條上對應的房地產載體是完全不一樣的。對應的房地產載體可以是一塊空的場地，可以是一個音樂廳、演播廳，到辦公樓、廠房、產業園區，各種各樣的表現形態都跟房地產的開發高度相關。

影視產業園的發展定位還要看項目所在的城市，明確要面對的產業功能是什么，目標客戶

在哪里，這些跟傳統房地產關注的區位、產業優勢、經濟優勢、附近的配套都是一脈相承的。盈利模式上面，現在很多影視基地都處于虧損狀態中。用門票的方式，或者投入比較多的經營管理成本，是很難讓影視基地獲得投資收益平衡的。隨著定位的改變，包括房地產做法的改變，長期的資產運營就顯得非常重要。未來的盈利模式中，物業租售，包括攝影棚、場地，就成為影視地產核心的環節，再因地制宜輔以合理的項目規模，合理的運營管理模式，合理的資產配比。此外，我們可以有更多想象空間，在運營標準中加入更多的管理細節，把服務做得更人性化，這是影視地產之后在市場競爭中的優勢。

第三個是體育地產。根據以往的經驗，每次運動大賽前后都會引起所有民眾的高度關注，比如2022年冬奧會。政策方面也會支持推進體育基礎設施的建設。體育公園的開發模式非常值得我們思考，我們需要提供體育公園來提高群眾的參與度，但體育公園又是耗費龐大的投資。以前都是以公益基礎設施的狀態出現，未來要怎么讓體育公園有自身制造收益的能力？

對于體育公園，我們認為第一需要聚人氣，體育公園是為整個城市居民而設的，必須提供給大家使用，即然需要吸引市民，其中的規劃定位、設施布置就變得非常重要；除了定義為一個城市的基礎設施，體育公寓還要有品牌和盈利模式，有自己的特征，也有目標人群定位，有獨特的體育定位。想清楚體育公園是為誰提供服務？有什么人喜歡來到公園？再疊加上延伸的消費模式，就可以讓體育公園有再生的動力了。

在多元房地產發展背景之下，上述幾個新賽道的發展都必須秉持長期經營管理的理念，為項目長期的運營收益和成本作合理安排。