住建部接連定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展新模式：拼質(zhì)量拼科技拼服務(wù)

    多次頂層會(huì)議部署后，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正加速構(gòu)建。

    近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在接受新華社等媒體采訪時(shí)多次提及要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并表示構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

    多位專家在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是穩(wěn)定當(dāng)前市場(chǎng)、扭轉(zhuǎn)供需錯(cuò)配發(fā)展困局的關(guān)鍵路徑。今年來房地產(chǎn)發(fā)展新模式關(guān)注度日益提升，新模式構(gòu)建與“三大工程”建設(shè)加快推進(jìn)，主要與市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化下房地產(chǎn)舊的發(fā)展模式難以為繼等因素有關(guān)，近期預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展及各類群體住房問題破解等目標(biāo)引導(dǎo)下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建將再度提速。

    破解發(fā)展難題的治本之策

    今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總的看是“前高、中低、后穩(wěn)”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極效果。

    今年來，尤其是7月底中央政治局定調(diào)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來，從中央到地方都在對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年1~10月，全國已有超200個(gè)省市（縣）調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超500次，涉及住房限購與限售調(diào)整、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低購房首付及房貸利率等多方面。其中，今年9月份各地政策調(diào)整超90次，為2022年四季度以來最高水平，多地住房限購與限售政策于今年9月份放開，當(dāng)前全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，仍存在限制性政策的僅剩10余城。

    一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也產(chǎn)生一定影響。倪虹在近期接受媒體采訪時(shí)指出，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總的看是“前高、中低、后穩(wěn)”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極效果。

    除政策調(diào)整優(yōu)化外，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重大變化，今年來多次頂層會(huì)議還進(jìn)行了系列部署，其中構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式被多次提及。多方分析認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式愈發(fā)受到重視主要與當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)。

    倪虹在近期接受媒體采訪時(shí)明確表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從主要解決“有沒有”轉(zhuǎn)向主要解決“好不好”的階段，過去追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，亟須構(gòu)建新的發(fā)展模式。

    “無論是樓市政策支持還是供需兩端發(fā)力，房地產(chǎn)舊的發(fā)展模式下，市場(chǎng)信心仍較難有效提振，市場(chǎng)穩(wěn)定及可持續(xù)發(fā)展最終仍依賴房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式愈發(fā)受到重視，主要與市場(chǎng)形勢(shì)變化有關(guān)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力明顯，政策大力度紓困下效果依舊不足，這意味著我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式必須要進(jìn)行改革和創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍需加快構(gòu)建發(fā)展新模式，從根本上解決供需錯(cuò)配等難題。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也認(rèn)為，舊有的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化亟須探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)企業(yè)聚焦品質(zhì)，提升產(chǎn)品質(zhì)量；同時(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化背景下，相應(yīng)政策也需順應(yīng)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整，住房制度體系需進(jìn)一步完善。

    推進(jìn)“三大工程”建設(shè)

    “三大工程”建設(shè)各有側(cè)重，對(duì)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的影響也并不完全一致，但整體上能夠解決各類群體住房問題。

    對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建，“三大工程”建設(shè)被列入到具體落實(shí)層面。倪虹指出，在抓落實(shí)上，要實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”；落實(shí)中央金融工作會(huì)議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

    多位專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式探索中，“三大工程”建設(shè)各有側(cè)重，對(duì)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的影響也并不完全一致，但整體上能夠解決各類群體住房問題，推動(dòng)政策與市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)一步發(fā)揮作用。

    “反思房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舊模式，最大的問題就是供需錯(cuò)配。”李宇嘉認(rèn)為，本質(zhì)上來講，商品房銷售應(yīng)面向特定人群，不少人群需加杠桿或掏空家庭積蓄，這與當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)是不相符的，也導(dǎo)致了商品房市場(chǎng)發(fā)展不可持續(xù)，同時(shí)也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)難以穩(wěn)定的根源。

    “具體來看，城中村改造與保障性住房建設(shè)等也面臨不同的難點(diǎn)，如城中村改造如何依法征收做到凈地出讓，保障性住房供地如何與商品房供地相匹配等。”李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于城中村改造，目前重要的是推進(jìn)凈地出讓，同時(shí)落實(shí)保障性住房配建、維持較低租金與生活成本等要求，保留或推動(dòng)相應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，做好公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)等。

    “保障性住房建設(shè)首先應(yīng)重視供應(yīng)的區(qū)位有效性，即能夠在城市中心區(qū)供應(yīng)一定房源，因此應(yīng)重視盤活存量土地與房產(chǎn)等資源。”李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前新市民等群體的住房需求仍偏向產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的城市中心區(qū)，但相應(yīng)地區(qū)地塊較為缺乏且優(yōu)質(zhì)，一般是商品房宅地市場(chǎng)較為搶手的資源，地方政府劃撥為保障性住房用地仍缺乏積極性，因此如何從體制機(jī)制上推進(jìn)城市中心地區(qū)有一定比例的保障性住房用地供應(yīng)是當(dāng)前保障房建設(shè)的難點(diǎn)，考慮到新供應(yīng)地塊較難解決，盤活城市中心區(qū)土地與房產(chǎn)資源將是保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)。

    需各方共同發(fā)力

    “‘人房地錢’的機(jī)制此前也有過研究和論述，此次訪談其實(shí)更加明確了這個(gè)機(jī)制的新內(nèi)涵。”

    除房地產(chǎn)發(fā)展新模式具體落實(shí)外，倪虹還指出，在理念上要始終堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子；同時(shí)還喊話房企要清醒認(rèn)識(shí)到新模式下要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)。

    “此次訪談對(duì)好房子好在哪里進(jìn)行了明確界定，指出好房子要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本低又放心安心，對(duì)理解后續(xù)房屋建設(shè)有很大啟發(fā)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，綠色、低碳、智能、安全等多維度界定，說明好房子對(duì)應(yīng)了更多元化的需求，其中安全等提法過去提及相對(duì)較少，尤需引起房企重視。

    理念認(rèn)知與政策落實(shí)之外，房地產(chǎn)相關(guān)體制機(jī)制上也有一系列創(chuàng)新。

    “‘人房地錢’的機(jī)制此前也有過研究和論述，此次訪談其實(shí)更加明確了這個(gè)機(jī)制的新內(nèi)涵。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次訪談提及要從要素資源科學(xué)配置入手，尤其強(qiáng)調(diào)了以人為本的理念，提出以人定房，防止市場(chǎng)大起大落，因只有把握新的住房消費(fèi)需求，才能確保“房”“地”“錢”等資源的更有序配置。

    “全生命周期機(jī)制的提法也更加細(xì)化，尤其結(jié)合市場(chǎng)新形勢(shì)，更加明確了這個(gè)機(jī)制要做的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋全生命周期機(jī)制涉及到開發(fā)方式、融資方式、銷售方式、房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等多方面，機(jī)制改革需要相應(yīng)部門系統(tǒng)推進(jìn)。

    “從當(dāng)前來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進(jìn)展，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)以及對(duì)房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進(jìn)向新模式轉(zhuǎn)型的探索。”陳霄認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式建立過程是漫長曲折的，需要各方共同發(fā)力。