房地產在化解風險中構建發展新模式

當前，我國房地產行業正處于轉型調整期，房地產市場形勢及發展走向受到各方高度關注。近日，中央經濟工作會議對做好2024年房地產工作作出了專門部署。會議提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

2023年以來，各有關方面認真貫徹黨中央決策部署，適時調整優化房地產調控政策，陸續出臺了首套房“認房不認貸”“降低首付比例和利率”“支持金融機構滿足房企合理融資需求”等一系列政策措施，取得了一定的積極效果。

當前，房地產市場初步企穩，但行業銷售數據還處在低位，一些房企仍存在流動性風險，如何妥善解決房企面臨的流動性問題，滿足房企合理融資需求，成為當務之急。2023年11月份以來，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等主要銀行向民營房企投放房地產開發貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進已批復民營房企貸款落地，并加大了項目儲備力度。

會議強調，積極穩妥化解房地產風險。預計2024年房地產企業資金支持政策有望繼續細化落實，一視同仁地滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，對民營房企的貸款投放力度有望繼續加大，支持暫時資金鏈緊張的民營房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營，防范債務違約風險。

短期來看，解決好房企面臨的流動性等問題有助于房地產市場的穩定，但從中長期來看，房地產市場的穩健發展還需要加快構建新發展模式。

自2021年中央經濟工作會議提出房地產業要“探索新的發展模式”以來，中央政治局會議、國務院常務會議等重要會議上多次提及房地產發展新模式。此前，住建部負責人表示，構建房地產發展新模式，一要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢，形成著眼于中長期動態供求平衡的內在機制。二要建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括優化開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

會議提出，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。業內認為，后續需要完善的基礎性制度可能包括商品房預售制度，租購并舉，存量盤活以及土地、金融、財稅等配套制度。

目前，房地產市場供求關系發生重大變化，供給總量基本得到滿足，但供給結構矛盾依然突出，尤其是保障性住房不足成為房地產業發展的短板。加大保障性住房建設和供應、構建新的住房供應體系被視為構建房地產新發展模式的重要著力點之一。

會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。這不僅能帶來房地產投資增量、解決新市民和青年人的住房問題，還能通過“人、房、地、錢”要素聯動，推動房地產發展新模式加快建立。

可以預見，中央經濟工作會議定調房地產的政策舉措，不僅能積極化解當前的房地產風險，還將推動房地產發展新模式的構建以及“市場+保障”住房雙軌制的完善，帶來房地產市場長期穩定的高質量發展。

修復之年房企稱不敢漲價

房企相關負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示，寧可繼續降價也要?，F金流，堅持活下來。

專家對中國經濟時報記者表示，2024年房地產市場的核心關鍵詞是“信心”。

樓市熱點

日前召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢。會議同時強調，穩定房地產市場，構建房地產發展新模式。接下來的2024年，房企應該怎么做，實際上近期召開的中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議已經給出了答案。

專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示，預計2024年房地產市場較2023年有所好轉，尤其是需求端的修復對房企來說是機會。但防范系統性風險仍是2024年工作重點，漲價去庫存將增加市場風險，以市場機制為前提、平價或降價去庫存可能是更好的選擇。

提升現金流，穩步壓降負債

“目前我們在中國房地產市場的投資計劃沒變，依然看好中國未來的發展前景?！碧偶瘓F是一家外資企業，近日，太古集團相關人士對中國經濟時報記者如是表示。

作為長期深耕中國市場的企業，2022年年初，太古集團宣布了一項總額高達1000億港幣的投資計劃，計劃其中30%用于加強香港太古坊和太古廣場這兩個旗艦項目，50%用于內地，建設太古里和太古匯，重點打造這兩個品牌，目標是將內地物業組合的總樓面面積于十年內增加一倍。

太古（中國）有限公司主席張卓平近日向中國經濟時報記者介紹了太古地產在中國內地的投資進展情況，在西安的項目已經開工，在上海和海南三亞的項目推進也很順利。太古集團上述人士也告訴記者，集團在中國內地房地產市場投資500億港幣計劃未變，仍在持續推進之中。

龍湖集團相關負責人日前對中國經濟時報記者表示，看好2024年房地產市場。談到2024年工作，上述負責人透露，和2023年一樣，該集團將繼續堅持高質量發展，開發運營服務協同并進，提升經營性現金流，穩步壓降負債。

全國住房城鄉建設工作會議提出，在穩定房地產市場方面，將堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。

在構建房地產發展新模式方面，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

有不愿透露姓名的專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從這次會議看，2024年房地產市場的重心是穩預期、增信心、防風險、促轉型。對于企業而言，要保持穩健，防控風險，增存并舉，堅定發展信心。

建誠智庫負責人苑承建在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從企業角度來說，第一，仍要加強現金流管理，特別是銷售現金流，這仍是2024年行業的重大挑戰。第二，要堅持去化銷售優先策略，抓住時間去化庫存，特別是前些年的土地和商辦類項目。第三，堅定推進企業轉型升級，關注商品房市場變化，提高產品研發能力，抓住改善性需求市場機會。第四，優化投資策略，要加大主動投資規模，推進可售資源改善，項目要側重高能級城市和核心區域。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，此次會議進一步明確了2024年房地產政策的發力方向，我國住房發展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，會議強調要“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”，“好房子”供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。

市場修復中，不要指望漲價去庫存

第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想在接受中國經濟時報記者采訪時表示，2023年是房地產市場非常特殊的一年，也是改革開放以來最低迷的一年，目前面臨的挑戰多于機遇。2024年將是房地產市場修復之年，也是房企利潤和資產負債表修復之年，預計2024年房地產市場較2023年有所好轉，尤其是需求端的修復對房企來說也是機會。

近來包括一線城市在內，房地產政策仍在持續調整優化，而隨著這些政策的出臺，房地產市場的利好不斷增加，未來房價走勢成為備受關注的焦點。展望2024年，李想認為，政策調整優化還有空間，雖然市場預期會逐漸好轉，但防范系統性風險仍是2024年工作重點，漲價去庫存將增加市場風險，以市場機制為前提、平價或降價去庫存可能是更好的選擇。

李想表示，目前房企分兩種情況：一種是財務狀況稍好，沒有出現“爆雷”、債務違約的房企，包括央國企、區域性龍頭企業以及一小部分上市房企，目前這些企業是拿地銷售主力，部分企業在2023年逆市發展，迎來了擴張的好時機。另一種是出現債務違約的房企，未來工作重點將是化風險、保交樓。在他看來，前者是市場的中堅力量。最近從蘇州取消房價下跌限制的討論來看，更多應該由市場發揮配置資源的作用，房企在價格策略方面也應該隨行就市。

李想指出，業界其實對漲價去庫存有爭議，就當前形勢而言，并不是符合市場的一種選擇。從2015年到疫情發生前，甚至到2020年，漲價去庫存確實帶動了住宅銷售和土地銷售，但2021年以后，市場整體行情急轉直下，再來一次漲價去庫存未必有效，反而對經濟、樓市和老百姓錢包都會產生傷害。

最近唐山市出臺樓市新政，推行平價商品住房，采取收購庫存商品房等多種方式增加保障房供給，鼓勵“現房銷售”。對此，當地不愿具名的房企相關負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示，這些政策對百姓利好，相對減輕了百姓買房的一些困難。作為中小房企應該堅持去庫存為主，寧可繼續降價也要?，F金流，堅持活下來。

“對于我們來說，重點工作是已開工項目保交樓，這是企業信用問題，不敢馬虎。按2023年四季度的形勢看，我們在努力維持著現有價格，2024年也不敢漲價?！边@位負責人對記者表示。

此外，有專家對中國經濟時報記者表示，2024年房地產市場的核心關鍵詞是“信心”：房地產市場要平穩，給市場主體信心。“三大工程”要加快，給新市民、年輕人信心。各項基礎制度、改革要快，給系統信心。